相続によって取得した土地を売却する際には、さまざまな税金がかかることをご存じでしょうか？相続は法的な手続きが伴う複雑な問題ですが、売却時にはその土地に対して思いもよらない税金が発生することがあります。
今回は、相続した土地を売却する際に発生する税金と、その対策や注意点について詳しく解説します。本記事を参考に、相続した土地を売却する際の税金対策と注意点をしっかりと理解し、安心して売却手続きを進めるための基礎知識を身につけてください。
相続した土地を売却する場合にかかる税金とは？
相続した土地を売却する場合、いくつかの税金が発生します。主に発生する税金は、以下です。
1．譲渡所得税
2．住民税
3．復興特別所得税
4．相続税
これらの税金について、ここから詳細に解説します。
1．譲渡所得税
相続した土地を売却すると、まず譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、土地を売却して得た利益に対して課される税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。
・取得費
土地を取得するためにかかった費用。相続の場合、被相続人がその土地を取得した際の購入価格や相続税評価額が該当します。また、相続税を支払った場合、その相続税額も取得費に加算できます。
・譲渡費用
売却にかかる費用。これには、仲介手数料、測量費、登記費用などが含まれます。
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率（39.63%）、5年を超える場合は長期譲渡所得として低い税率（20.315%）が適用されます。
2．住民税
譲渡所得には住民税もかかります。住民税の税率は、短期譲渡所得の場合は9%、長期譲渡所得の場合は5%です。この税金も譲渡所得に対して課されるため、総合的な税負担が大きくなります。
3．復興特別所得税
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために導入された税金です。譲渡所得税に対して2.1%の税率が加算されます。これにより、譲渡所得税の実効税率は短期譲渡所得で39.63%、長期譲渡所得で20.315%になります。
4．相続税
土地を相続する場合、相続税がかかることがあります。相続税は、被相続人（亡くなった方）から相続人に財産が引き継がれる際に発生する税金です。ただし、相続税が必ずかかるわけではなく、一定の条件や控除があるため、実際に課税されるかどうかはその具体的な状況によります。
相続税には基礎控除額が設定されています。この基礎控除額以下の相続財産であれば、相続税はかかりません。基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
例えば、法定相続人が配偶者と子供2人の合計3人である場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円 + 600万円 × 3人）となります。
また、相続財産の総額から基礎控除額を引いた残額が、相続税の課税対象となります。
例えば、相続財産の総額が6,000万円で、基礎控除額が4,800万円の場合、課税対象額は1,200万円となります。
相続した土地の売却する手続きについて
相続した土地の売却は、いくつかの手順を踏むことで進められます。相続した土地を売却する手続きは、主に以下のとおり。
1．相続登記を完了させる
2．土地の売却準備
3．土地の売却
4．売買契約の締結
5．決済と引き渡し
ここから、相続した土地を売却する手続きを詳細に解説します。
1．相続登記を完了させる
まず、相続した土地を売却するためには、その土地が相続人の名義になっている必要があります。これを「相続登記」と言います。相続登記は、被相続人（亡くなった方）の名義から相続人の名義に変更する手続きです。
■必要書類
・被相続人の死亡届
・被相続人の戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本
・遺産分割協議書（相続人全員の合意が記されたもの）
・相続人全員の印鑑証明書
これらの書類を準備し、法務局に申請します。登記が完了すると、相続人名義での土地所有権が正式に認められます。
2．土地の売却準備
相続登記が完了したら、次に土地の売却準備を行います。この段階では、土地の査定を行い、売却価格を設定します。信頼できる不動産会社に依頼して査定を受けると良いでしょう。
3．土地の売却
土地の売却価格が決まったら、実際に売却活動を開始します。不動産ポータルサイトやチラシ、現地看板などを利用して買い手を探します。
4．売買契約の締結
買い手が見つかり、売買条件が合意に達したら、売買契約を締結します。まず不動産会社の宅地建物取引士が、買い手に対して土地の重要事項を説明します。これには、土地の権利関係や法的規制、契約内容が含まれます。その後、売買契約書を作成し、売主と買主の双方が署名・押印します。
契約締結時に手付金を受け取ります。手付金は通常、売却価格の5〜10%です。
5．決済と引き渡し
売買契約が締結されたら、次に決済と土地の引き渡しを行います。
売主と買主、そして仲介した不動産会社の立ち会いのもと、銀行などで決済を行います。売却代金の残金を受け取り、同時に土地の引き渡しを行いま
す。
買主の名義に変更するための登記申請を行います。この手続きは通常、司法書士が代行します。その後、土地の権利証や関連書類を買主に引き渡します。
相続した土地を売却した際確定申告はどうする？
相続した土地を売却した際には、翌年の確定申告期間（通常は2月16日から3月15日）に税務署に対して譲渡所得の申告を行う必要があります。確定申告は、土地の売却による所得（譲渡所得）に対して適切に税金を支払うための重要な手続きです。以下が、確定申告の具体的な手順となります。
1．売却益の計算
2．必要書類の準備
3．確定申告書の作成
4．確定申告の提出
5．納税
以下で、詳細をお伝えします。
1．売却益の計算
まず、譲渡所得の計算を行います。譲渡所得は、以下のように算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
・取得費
被相続人がその土地を取得した際の購入価格や相続税評価額、相続時に支払った相続税の一部が含まれます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とすることができます。
・譲渡費用
土地の売却にかかった費用です。これには、不動産仲介手数料、測量費、登記費用などが含まれます。
2．必要書類の準備
確定申告には、一般的に以下の書類が必要です。
・売買契約書の写し：土地の売却価格や売却日が確認できる書類。
・取得費や譲渡費用の領収書：取得費や譲渡費用を証明するための書類。
・相続税申告書の写し：取得費加算の特例を利用する場合に必要です。
・登記事項証明書：相続登記の完了を証明する書類。
・その他の証明書類：特例や控除を適用する場合に必要な書類。
3．確定申告書の作成
確定申告書は、税務署で配布されている用紙を使用するか、国税庁のホームページからダウンロードできます。以下の手順で記入します。
・申告書AまたはBの作成：一般的には申告書Bを使用します。
・譲渡所得の内訳書（確定申告書附表）：土地の売却に関する詳細を記入します。取得費や譲渡費用、売却価格などを記入します。
・特例の適用：居住用財産の特別控除（3,000万円控除）や取得費加算の特例を適用する場合、その内容を記入します。
4．確定申告の提出
必要書類を揃え、確定申告書に記入したら、税務署に提出します。提出方法には、以下の方法があります。
・窓口提出：最寄りの税務署に直接持参して提出します。
・郵送提出：必要書類と確定申告書を郵送します。
・電子申告（e-Tax）：インターネットを利用して電子申告を行います。e-Taxを利用する場合は事前にIDとパスワードの取得が必要です。
5．納税
確定申告を提出した後、税務署から納付書が送付されます。納付書に従って指定された期日までに税金を納めます。納税方法には以下の選択肢があります。
・窓口納付：銀行や税務署の窓口で納付します。
・コンビニ納付：コンビニエンスストアで納付します。
・インターネットバンキング：オンラインで納付します。
・口座振替：指定した銀行口座から自動的に引き落としされます。口座振替を利用する場合は事前に手続きが必要です。
相続した土地の売却による確定申告は、適切な準備と手続きが求められます。確定申告の準備をを正確に行うことで、税務上のトラブルを避け、スムーズに手続きを完了することができます。
相続した土地の売却についての税金対策
相続した土地を売却する際には、譲渡所得税や住民税がかかるため、適切な税金対策を講じることが重要です。
被相続人が居住していた土地を売却する場合、「居住用財産の譲渡所得の特別控除」を適用することができます。この特例を適用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。ただし、以下の条件を満たす必要があります。
・売却する土地が被相続人の居住用財産であること
・売却が相続開始後3年10ヶ月以内に行われること
・相続人が相続開始後にその土地に居住していた場合
また、相続税を支払った場合、その相続税額を取得費に加算することができます。これにより、譲渡所得を減らし、結果として譲渡所得税を軽減することが可能です。この特例は、相続税を支払った年の翌年から3年以内に売却する場合に適用されます。
さらに、長期譲渡所得の方が税率が低いため、可能であれば5年以上所有してから売却することを検討します。これにより、譲渡所得税の税率が20.315%に抑えられ、税負担を軽減することができます。
税金対策を行う上で、必要な書類を正確に準備することが重要です。主な書類として以下のものがあります。
・売買契約書の写し
・取得費や譲渡費用の領収書
・相続税申告書の写し（取得費加算の特例を利用する場合）
・登記事項証明書
・特例適用に必要な証明書類
くわえて、土地を売却した翌年には、前項目でお伝えしたように確定申告が必要となります。その際、適用する特例や控除を正確に反映させ、必要書類を添付して提出しましょう。確定申告を行うことで、適切な税金対策が適用され、税負担を最小限に抑えることができます。
相続した土地の売却に関する注意点
相続した土地の売却に際しては、いくつかのトラブルが発生する可能性があります。まず、相続登記が完了していない場合、相続人が正式な所有者として認められず、売却手続きを進めることができません。これを解決するためには、必要書類（被相続人の死亡届、戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書）を準備し、速やかに法務局に相続登記を申請することが重要です。
次に、土地の市場価値が不明確であると、適正な売却価格を設定できず、売却が難航することがあります。これを防ぐためには、複数の不動産会社に依頼して土地の査定を受け、評価額を比較検討することが有効です。また、固定資産税評価額や相続税評価額（路線価）も参考にすることで、より正確な市場価値を把握できます。
税務対策が不十分な場合、予想以上の税負担が発生することがあります。居住用財産の特別控除や取得費加算の特例を活用することで、税負担を軽減することができます。これらの特例は一定の条件を満たす必要があるため、条件をよく確認し、必要な手続きを行うことが大切です。
相続人間の意見対立もよくあるトラブルの一つです。売却に関する意見の不一致が生じた場合は、遺産分割協議をしっかりと行い、全員の合意を得ることが重要です。合意が難しい場合は、専門家（弁護士や司法書士）に仲介を依頼することで、公平な解決を図ることができます。
最後に、法的手続きの不備があると、売却後にトラブルが発生することがあります。これを避けるためには、司法書士や弁護士などの専門家の助けを借りて法的手続きを適切に進めることが重要です。売買契約書の内容をしっかりと確認し、必要な事項が漏れなく記載されていることを確認することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
まとめ
相続した土地を売却する際には、適切な税金対策を講じることで、譲渡所得税や住民税の負担を軽減することができます。居住用財産の特別控除や取得費加算の特例を活用し、所有期間を考慮することで、効果的な税金対策が実現できます。また、正確な書類の準備と税務申告を行い、必要に応じて専門家の助言を受けることで、スムーズな手続きを進めることができます。
税金に関する知識が不足している場合や、複雑な事案に直面した場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家の助言を受けることで、適切な税金対策が可能となり、手続きのミスや不備を防ぐことができるでしょう。
